國(guó)內(nèi)時(shí)政新聞
近日，北京市人民政府官網(wǎng)顯示，北京市住建委、發(fā)改委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”），進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房，鼓勵(lì)其改建項(xiàng)目業(yè)態(tài)混合兼容，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人士指出，該政策釋放出北京堅(jiān)定促進(jìn)職住平衡、保民生的信號(hào)，提振了行業(yè)信心，保證形成更多的“有效市場(chǎng)供給”（即鄰近就業(yè)地、交通便利、基礎(chǔ)生活配套齊全）房源，有望在短時(shí)間內(nèi)緩解城市服務(wù)群體租房難的問題。
鼓勵(lì)非居住建筑改建“宿舍型租賃住房”
根據(jù)《通知》，非居住建筑改建宿舍型租賃住房，是指具有一定規(guī)模、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)（房屋所有權(quán)）證（或建設(shè)工程規(guī)劃許可證）證載用途為辦公、商業(yè)、旅（賓）館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住類型的現(xiàn)有存量建筑，由實(shí)施主體按照有關(guān)要求對(duì)其進(jìn)行裝修改建，經(jīng)政府有關(guān)部門驗(yàn)收后，面向周邊單位員工或從事基本公共服務(wù)人員提供的宿舍。
日前，北京市住建委、發(fā)改委等四部門聯(lián)合印發(fā)《通知》。圖片來(lái)源：北京市人民政府官網(wǎng)截圖
促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，是“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”的一大要求?！锻ㄖ诽岢?，非居住建筑改建宿舍型租賃住房應(yīng)重點(diǎn)分布在商務(wù)區(qū)、科學(xué)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐等重點(diǎn)功能區(qū)周邊以及合理通勤圈交通樞紐周邊區(qū)域。同時(shí)，根據(jù)周邊需求，允許同一建筑物內(nèi)分區(qū)域改建為宿舍型租賃住房和公寓型租賃住房，其中宿舍型租賃住房建筑面積比例不少于50%。
值得一提的是，宿舍型租賃住房是為了解決周邊單位員工或從事基本公共服務(wù)人員的住宿問題而建，在運(yùn)營(yíng)中也得嚴(yán)格確保將初衷落到實(shí)處?！锻ㄖ芬?guī)定，各區(qū)要對(duì)改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，凡擅自將改建后的宿舍型租賃住房以租代售、分割銷售、違法轉(zhuǎn)讓的，或弄虛作假將改建項(xiàng)目用于非租賃住房的，須責(zé)令其限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的列入負(fù)面清單；同時(shí)，應(yīng)依法將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督范圍，確保工程質(zhì)量安全。
事實(shí)上，早在2018年6月，北京市住建委與市規(guī)劃自然資源委、市公安局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(簡(jiǎn)稱“11號(hào)文”)，共有13個(gè)項(xiàng)目、3822套(間)房源取得開工手續(xù)，已計(jì)入北京市政策性住房建設(shè)籌集計(jì)劃。彼時(shí)，根據(jù)“11號(hào)文”，宿舍型租賃住房的來(lái)源，主要分為新建和改建，其中改建房源被限定為“低效、閑置的廠房”和“閑置的商場(chǎng)、寫字樓或酒店”。而此次新政，正是對(duì)改建部分的政策進(jìn)一步完善。
對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉指出，針對(duì)非居住建筑改建為租賃住房，北京市是少數(shù)出臺(tái)專門文件的城市之一，此次《通知》是在2018年第11號(hào)文基礎(chǔ)上的補(bǔ)充。一般來(lái)說(shuō)，非居住建筑改建為租賃住房普遍面臨改建范圍模糊、建造標(biāo)準(zhǔn)限制較多、審核手續(xù)復(fù)雜、缺乏流程指引等問題，除了加強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)禁以租代售以及提供常規(guī)的資金支持、實(shí)行民水民電等政策支持外，此次《通知》還有不少亮點(diǎn)體現(xiàn)。
具體來(lái)看，其一，明確定義非居住建筑改建宿舍型租賃住房，劃定了清晰的“工/商改租”范圍界限，企業(yè)做項(xiàng)目選址會(huì)更加清晰；其二，明確了運(yùn)營(yíng)期間的改建項(xiàng)目在被征收時(shí)，項(xiàng)目應(yīng)獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)益，保障了項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)益；其三，強(qiáng)調(diào)選址要求，重點(diǎn)解決突出的職住平衡矛盾；其四，在項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)安全、消防設(shè)計(jì)、公共配套、符合居住要求等建筑改建標(biāo)準(zhǔn)方面給予明確指導(dǎo)，允許項(xiàng)目在確保安全的情況下，突破現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)、消防等建造規(guī)范，項(xiàng)目改造有標(biāo)可依；其五，細(xì)化了改建程序并設(shè)置聯(lián)席會(huì)議，簡(jiǎn)化了變更手續(xù)、縮短審核周期；其六，允許同一建筑內(nèi)分區(qū)改建藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)公寓，能夠更好地滿足周邊不同類型的租客需求。
“該文件對(duì)當(dāng)前‘非改租’（即非居住建筑改建租賃房）項(xiàng)目落地過程中的主要難點(diǎn)均做了針對(duì)性的約束、規(guī)范和突破，有利于非居住建筑改建租賃住房的穩(wěn)步推進(jìn)，盤活閑置存量的資源，更好地緩解城市職住平衡的問題?！秉S卉總結(jié)稱。
企業(yè)運(yùn)營(yíng)方：促進(jìn)職住平衡，提振行業(yè)信心
對(duì)于此次《通知》的出臺(tái)，業(yè)內(nèi)紛紛認(rèn)為，該政策的重要精神是促進(jìn)職住平衡，給租戶帶來(lái)切身的利益。
58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟指出，北京市非住宅樓改建職工宿舍政策的出發(fā)點(diǎn)最主要還是緩解部分商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等從業(yè)人員密集，而區(qū)域周邊可供租賃的中低端出租類物業(yè)稀缺的矛盾。此外，部分產(chǎn)業(yè)園內(nèi)會(huì)有一定的空置物業(yè)，通過盤活這部分物業(yè)幫助園區(qū)獲得相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且也能緩解園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)工人相對(duì)較低的居住需求，達(dá)到一舉兩得的作用。
中指研究院調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪也表示，職住分離是許多租戶面臨的現(xiàn)實(shí)困境。該政策的重要精神是促進(jìn)職住平衡，給租戶帶來(lái)切身的利益。將工作地附近的非住宅改為職工宿舍可以很好解決職住分離的問題，大幅縮短租戶的通勤時(shí)間，切實(shí)提高租住者的幸福感。
巴樂兔研究院分析指出，北京租賃政策向來(lái)以規(guī)范、控制為標(biāo)尺，此次《通知》的關(guān)鍵詞和亮點(diǎn)在于“宿舍型”“非住宅房”，北京已開始針對(duì)性解決租賃市場(chǎng)問題，是一次分人群、分用地的積極嘗試。特別對(duì)于一二線城市未來(lái)是否能幫助藍(lán)領(lǐng)和龐大的“長(zhǎng)尾人群”解決租房貴的問題，有著非常重要的意義。
業(yè)內(nèi)人士指出，將工作地附近的非住宅改為職工宿舍，有利于促進(jìn)職住平衡。新京報(bào)資料圖片
而從公寓運(yùn)營(yíng)主體角度分析，業(yè)內(nèi)人士指出，非居住建筑改建租賃房的政策提振了行業(yè)信心，將大大緩解發(fā)展租賃住房的房源問題。
在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)，安歆集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO徐早霞指出，宿舍型公寓解決的就是大城市第三產(chǎn)業(yè)基層員工，以及維護(hù)城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本公共服務(wù)人員的住宿問題，因此需要在CBD、商業(yè)中心、科技園和產(chǎn)業(yè)園的周邊布局項(xiàng)目，這樣才能解決員工的職住平衡和大城市早晚交通的“潮汐”問題。整體來(lái)看，該政策的出臺(tái)，可以擴(kuò)大宿舍型公寓項(xiàng)目的“池子”，也利于政府去化運(yùn)營(yíng)不善的辦公樓/商場(chǎng)等資產(chǎn)。
徐早霞表示，該政策的出臺(tái)，有利于各個(gè)監(jiān)管主體明確監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，讓運(yùn)營(yíng)公司的項(xiàng)目落地有章可循。而政策中提出的運(yùn)營(yíng)要求，也有利于改善目前宿舍的不良管理、降低安全風(fēng)險(xiǎn)，提高城市治理能力。除此之外，該政策也有利于小區(qū)住宅有效清理群租房，宿舍型公寓將成為群租房疏堵結(jié)合的有效手段。
“一線城市租房難的問題，并不是說(shuō)一線城市房子不夠，而是出現(xiàn)了供需錯(cuò)配——有很多洼地資產(chǎn)不能充分利用，而真正需要房子的人，特別是‘新城市人’租房難?！睒泛豕⒓瘓F(tuán)創(chuàng)始人CEO羅意告訴新京報(bào)記者，該政策既有望激活閑置廠、辦、商資產(chǎn)，同時(shí)，對(duì)于發(fā)展租賃住房的種類，更多指向宿舍型產(chǎn)品，指向“新城市人”的剛性需求。因此，這些“點(diǎn)”找得非常準(zhǔn)，有望在短時(shí)間內(nèi)緩解城市服務(wù)群體租房難的問題，這是非常有意義的一步。
“作為從業(yè)企業(yè)，更關(guān)注的是政策的落地實(shí)施，有些城市盡管也有類似指引性文件出臺(tái)，但具體到區(qū)縣落地存在一定困難。因此，期待能和主管部門一起，拿出具體的項(xiàng)目，一起把路子跑通?！绷_意如是說(shuō)。
新政下北京存量商辦將迎“出路”？
新京報(bào)記者了解到，從全國(guó)范圍來(lái)看，近年來(lái)，除北京外，還有一些城市也出臺(tái)了鼓勵(lì)非住宅改建居住用途的相關(guān)政策。
2017年，南京出臺(tái)了《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，主要鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)廠房、商業(yè)辦公樓改建為租賃用房，通過國(guó)有企業(yè)對(duì)非住宅類用房改建，從而在保證居住安全性的情況下，提高這部分物業(yè)使用效率。同一年，廣州出臺(tái)了《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，鼓勵(lì)市場(chǎng)化的租賃企業(yè)參與到老舊社區(qū)、城中村、廠房的改造中，緩解市場(chǎng)的租賃矛盾。
而早在2007年，上海就出臺(tái)了《閑置非居住房屋臨時(shí)改建宿舍的規(guī)定（試行）》的政策，不過，這項(xiàng)政策主要針對(duì)的是居住用房。在此基礎(chǔ)上，2017年，上海新推出了相關(guān)政策，鼓勵(lì)工業(yè)用地、研發(fā)用地和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房改建成宿舍。
對(duì)比來(lái)看，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合方面，北京的政策提出明確鼓勵(lì)多業(yè)態(tài)混合發(fā)展，同一項(xiàng)目?jī)?nèi)可兼容多種功能，租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展；而上海等城市的政策中無(wú)明確的業(yè)態(tài)指示。此外，北京所設(shè)定的改建比例（宿舍型租賃住房建筑面積比例不少于50%），也明顯高于上海等其他城市（如上海規(guī)定最高可設(shè)置比例為總建筑面積的15%）。
“從全國(guó)各城市出臺(tái)的類似政策來(lái)看，其首要關(guān)注點(diǎn)在于居住的安全性?！标戲T麟進(jìn)一步指出，此次北京出臺(tái)的政策，也需要改建企業(yè)事前提供改造方案和施工圖紙，并且在后期也會(huì)有主管單位對(duì)其驗(yàn)收，并統(tǒng)一納入北京市住房監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)宿舍進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管，保證后期運(yùn)營(yíng)的安全。
值得一提的是，該政策還激起了業(yè)內(nèi)對(duì)北京存量商辦出路的探討。合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，該政策的積極信號(hào)是，城市管理者們發(fā)現(xiàn)了北京商辦市場(chǎng)目前存在的一些問題，在積極尋找破題的思路與解決的可能性。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，目前商辦改造項(xiàng)目面臨著一定的現(xiàn)實(shí)難題。商辦改造存在技術(shù)上的改造難度，由于商住與民住在水、電設(shè)施配置上不完全相同，因此，在建筑完工后水電更改難度較大。另外，改造需要投入的成本不低，且租賃回報(bào)率不高，資金回籠的時(shí)間較長(zhǎng)，開發(fā)商更偏向出售，而如果地段、配套等條件不佳，改造后出租難度也較大。
“商辦改造項(xiàng)目一方面需要前期改造的政策支持，另一方面，后期還需相應(yīng)的監(jiān)管、規(guī)范政策相配套?！标愊龇Q。
趙然還指出，與其他城市的類似政策相比，北京此次政策明確了運(yùn)營(yíng)期間租戶享受民用水電氣價(jià)格，除了提出“符合條件的改建項(xiàng)目可申請(qǐng)使用中央財(cái)政補(bǔ)貼資金”外，更提出“納入全市政策性住房建設(shè)籌集計(jì)劃的宿舍型租賃住房改建項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)期間相對(duì)應(yīng)的土地視同城鎮(zhèn)居住用地管理，租賃住戶使用水、電、氣、熱執(zhí)行居民價(jià)格”。
在戰(zhàn)雪看來(lái)，此次《通知》出臺(tái)后，預(yù)計(jì)進(jìn)一步的配套政策也會(huì)隨之出臺(tái)。例如，符合條件如何申請(qǐng)中央財(cái)政補(bǔ)貼資金；如何銜接好稅收問題、執(zhí)行居民水電費(fèi)的問題；改造項(xiàng)目達(dá)到何種條件可以退出，在退出的時(shí)候如何平衡好租戶和企業(yè)的利益等。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，商辦改造項(xiàng)目不僅需要前期改造的政策支持，后期還需要相應(yīng)的監(jiān)管、規(guī)范政策相配套。新京報(bào)資料圖片
短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)租金影響有限
符合條件的非居住建筑可以被改建為宿舍型租賃住房，那么，這對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，將帶來(lái)哪些影響？
對(duì)此，巴樂兔研究院認(rèn)為，這對(duì)于北京租賃市場(chǎng)是一項(xiàng)定向利好的政策?！锻ㄖ诽岢隽烁慕ǚ秶鸀橹攸c(diǎn)功能區(qū)及合理通勤樞紐周邊區(qū)域，并限定“宿舍型”租賃住房面積比例不少于50%，主要目的在于釋放職工密集區(qū)域的租住壓力，適當(dāng)解決職住分離的問題。
不過，在陳霄看來(lái)，總體而言，由于符合改造的商辦項(xiàng)目有限，并非所有的非居住建筑均可改建宿舍型租賃住房，必須符合指標(biāo)條件才能申請(qǐng)改建，在一定程度上限制了改建的規(guī)模，不會(huì)出現(xiàn)大批量的改建產(chǎn)品涌入市場(chǎng)，并且實(shí)施上也有諸多難度，因此，預(yù)計(jì)短期內(nèi)對(duì)租金水平影響不會(huì)太大。不過，對(duì)于租賃市場(chǎng)，尤其是租戶而言，可能是一個(gè)積極信號(hào)，房源供應(yīng)量增加，有利于平抑租金，但是目前來(lái)看，實(shí)施起來(lái)難度不小。
戰(zhàn)雪也表示，從對(duì)租金的影響來(lái)看，該政策涉及的項(xiàng)目規(guī)模不大，本身對(duì)租金水平造成影響相對(duì)有限。同時(shí)，改造和入市也需要較長(zhǎng)的時(shí)間，進(jìn)一步降低了對(duì)現(xiàn)有租金的沖擊。相反，在供給更為充足的情況下，中長(zhǎng)期的租金水平將會(huì)得到進(jìn)一步的穩(wěn)定。
新京報(bào)記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對(duì) 李銘
